Domanda
Io e mio fratello abbiamo ereditato due appartamenti. Ora vogliamo dividere le proprietà.
E’ posibile intestare direttamente l’immobile di via Bufardeci, quello che spetta a me, a mio figlio? Specifico che ho un solo figlio .
Angelo A.
Risposta.
Il signor Angelo, con questa domanda manifesta una duplice volontà: desidera far diventare suo figlio proprietario dell’appartamento di via Bufardeci subito, senza aspettare la sua successione e desidera fare ciò contestualmente alla divisione dei beni che si appresta a fare con suo fratello.
Ha in mente una sorta di contestualità.
Molto probabilmente pensa ad un unico atto, il che renderebbe il passaggio al figlio meno costoso.
Ecco la sua situazione.
Angelo e suo fratello hanno ereditato due appartamenti. In questo momento sono comproprietari di un mezzo ciascuno di entrambi gli immobili. Per assegnare a ciascuno d’essi un intero
appartamento (per ora trascuriamo il figlio di Angelo, su cui torneremo dopo) si possono due utilizzare due diversi contratti, ossia
La divisione;
La permuta.
Con la permuta ciascuno dei due fratelli comproprietari trasferisce al rispettivo fratello il suo 1/2 indiviso dell’immobile che non vuole.
Cioè fratello 1 trasferisce al fratello 2 la sua metà del bene A e fratello 2 trasferisce al fratello 1 la sua metà del bene B.
Con la divisione, invece, si fa una cosa diversa. Quando si divide una torta, ogni partecipante si prende una fetta. Qui non c’è nessuno che trasferisce una sua personale fetta di torta ad un altro, ma la torta, che era unica all’inizio ed era di tutti, viene assegnata una fetta ad uno ed una fetta ad un altro.
Quindi, come nello schema della permuta sopra illustrato, avremmo: al fratello 1 viene attribuita l’intera casa B, al fratello 2 viene attribuita l’intera casa A. Il risultato finale è identico.
Ciascun fratello ha la cosa che vuole, ma i contratti utilizzati sono diversi.
Con la permuta c’è un trasferimento di beni, mentre con la divisione c’è una assegnazione di beni. Permuta = trasferimento
Divisione = assegnazione.
Questa differenza è fondamentale per la richiesta iniziale del signor Angelo , riguardo alla intestazione a favore del figlio dell’appartamento di via Bufardeci.
Infatti, se si sceglie di fare la permuta, ciò sarà sicuramente possibile, ma solo parzialmente, utilizzando un unico contratto a favore di terzi .
Cioè lo zio trasferirà al fratello la sua metà di Bufardeci ed il fratello (il nostro signor Angelo) devierà gli effetti del trasferimento a favore del proprio figlio.
Ma ciò solo per 1/2 proveniente dal fratello! Quindi lo scopo sarà raggiunto solo in parte. Per completare la proprietà a vantaggio dell’unico figlio, il sign. Angelo dovrà trasferire anche la sua metà, con un secondo atto di donazione.
Il carico fiscale sarà 9%, il primo atto (permuta) e 3%. il secondo atto (donazione).
Esaminiamo ora la divisione. Con questo contratto nessuno dei due comproprietari trasferisce nulla all’altro.
Invece ognuno di essi si prende una fetta della torta originariamente unica, intera, non divisa, quindi comune.
Se nessuno trasferisca niente è impossibile trasferire qualche diritto al figlio di Angelo. Lo zio non trasferisce al fratello, e quindi neppure al nipote. Angelo non riceve nulla da suo fratello, ma prende per sé una fetta di una torta che era già sua quando la torta era unica. Quando c’era la comproprietà. Dopo esserediventato proprietario della sua fetta esclusiva di torta , solo allora il sig. Angelopotrà regalarla a suo figlio .
Dal punto di vista fiscale, dunque, di nuovo due atti: il primo, divisione, 1% ed il secondo, donazione, 3% .
Dal confronto delle due tassazioni (9% + 3% oppure 1% + 3%) appare evidente che la strada da seguire sia la seconda, Quella della divisione con sucessiva donazione .
Un più approfondito esame sui valori in gioco, sull’età dei protagonisti, sulla loro possibilità di godere di eventuali agevolazioni fiscali (per esempio, prima casa), potrà far sorgere, nel caso concreto, qualche altra possibilità di risparmio fiscale.
Cio sarà nella sensibilità del notaio incaricato di istruire la pratica in oggetto .
Notaio Giuseppe Minniti
