Domanda
Mia madre, io e miei due fratelli siano comproprietari di un appartamento, dopo la morte di mio padre.
Vorremmo dare l’usufrutto a nostra madre per darle tranquillità e per non pagare IMU al comune. Quanto ci costerebbe ?
Antonio C.
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Risposta.
L’obiettivo del sig. Antonio e dei fratelli è sicuramente encomiabile e facilmente raggiungibile.
Per tracciare la strada migliore è necessario ricostruire l’attuale situazione. Da quello che traspare dalla domanda, il papà del signor Antonio era proprietario di un appartamento (al 100% o al 50%. col coniuge, non fa alcuna differenza ai nostri fini). L’eredità del padre è, dunque, andata per 1/3 al coniuge e per 2/9 ciascuno ai tre figli.
Ora i figli vorrebbero trasferire i loro 6/9 di usufrutto alla madre, in modo che queste divenga titolare dell’unfutto al 100% e possa continuare a vivere in quell’appartamento senza preoccupazioni. In più, senza carico fiscale di imu, poiché abitazione principale della stessa.
Ebbene, il passaggio progettato avrebbe sicuramente un costo che il sig. Antonio vorrebbe valutare preventivamente.
Ebbene , in un caso come questo il costo è zero! Infatti non è necessario alcun atto notarile per raggiungere l’obiettivo! non si dovranno pagare tasse di registro, di trascrizione, di voltura catastale, tassa di Archivio, contributi, Iva, né alcun onorario notarile. Zero.
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Non si dovrà spendere nulla né effettuare alcuna attività.
Soccorre, infatti, l’art. 540 c. c. che attribuisce al coniuge sopravvisuto il diritto reale di abitazione sulla casa familiare e l’uso sui mobili che la arredano. Questo vuol dire che ogni coniuge superstite ha il diritto di usare i mobili e di abitare la casa, nonostante i figli abbiano quote di comproprietà che, tuttavia, non potranno esercitare.
Per semplificare: come se non l’avessero!
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Qesto diritto di abitazione a favore del coniuge ha anche i risvolti fiscali desiderati: nonostante i tre figli continuino ad essere pieni proprietari, senza aver ceduto alcun usufrutto , in presenza di diritto di abitazione, è questo che prevale , quindi è questo che viene assoggettato a tassazione (in luogo dell’unfritto) se ne ricorrono le condizioni.
Poiché , invece, ricorrono tutte le condizioni di “abitazione principale” in capo al coniuge sopravvivente (la mamma), l’appartamento in oggetto non sarà mai gravato da alcuna Imu.
In defititiva: tutti gli scopi sono già raggiunti automaticamente per legge (art. 540 c.c.) e non si dovrà sostenere alcun onere notarile.
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Notaio Giuseppe Minniti
