Devo comprare un nuovo appartamento e sono già proprietario di un altro appartamento. Per comprare come prima cosa posso vendere a mia moglie il vecchio?

Domanda:

Devo comprare un nuovo appartamento e sono già proprietario di un altro appartamento. Per comprare come prima cosa posso vendere a mia moglie il vecchio? 

Giovanni G. 

La situazione in cui si trova  il signor Giovanni e’ solo apparentemente semplice. 

In realtà, per offrire consulenza notarile completa, sarebbe opportuno poter esaminare tanti aspetti. 

Solo a titolo di esempio bisognerebbe conoscere: 

    *  la data di matrimonio

    *  la data di acquisto del primo appartamento 

    * il regime patrimoniale dei coniugi

    * la tipologia del primo titolo di acquisto (vendita, donazione, successione, usucapione)

    * la tipologia, prevista, del nuovo titolo

    * l’attuale comune di residenza del sig. Giovanni e quella che aveva quando acquisì il primo appartamento.

    * il valore catastale del nuovo appartamento, al fine di confrontare i costi del nuovo secondo acquisto con le diverse alternative che il diritto offre, scegliendo quella economicamente e fiscalmente più conveniente. 

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 Ottenuto il quadro completo delle informazioni , la consulenza notarile diventa utile e precisa. Tuttavia, nel nostro caso, la domanda è unica e netta: “posso vendere a mia moglie?” Trascurero’, pertanto, ogni altro aspetto e risponderò alla diretta domanda. 

Gli atti di trasferimento tra coniugi non sono affatto vietati dalla legge, ma sono regolamentati ed influenzati dal regime patrimoniale che la famiglia ha scelto. I coniugi ponno trovarsi in regime di comunione legale dei beni o in regime di separazione dei beni. 

In quest’ultimo, secondo, caso il trasferimento tra coniugi non è differente dal trasferimento verso qualsiasi estraneo. 

Si può trasferire a titolo gratuito (donazione) oppure a titolo oneroso (vendita) oppure con un trasferimento misto (vendita e donazione, evidenziata da un particolare prezzo di favore). 

Nel caso in cui i coniugi si trovino in regime di Comunione Legale dei beni, occorre verificare che il bene da trasferire non sia tra quelli rientranti nella comunione. Se non lo è, essendo bene personale, la vendita non è ancora realizzabile, almeno per quel che si intende dalla domanda posta. Infatti, il regime della comunione legale ha un meccanismo particolare : qualunque acquisto effettuato dalla moglie a titolo oneroso, vale per il 50% anche a favore del marito. Ecco che il signor Giovanni, che vorrebbe liberarsi del primo appartamento, non raggiunge l’obiettivo voluto, perché torna ad essere proprietario di una quota del bene appena venduto. 

La soluzione è: cambiare regime. Passare da Comunione Legale a Separazione dei beni e poi vendere alla moglie in tutta tranquillità. 

* Diverso è il caso della Donazione alla moglie. Questa operazione puo’ avvenire sia in separazione dei beni che in costanza di Comunione  Legale, perché le donazioni ricevute da un coniuge non si estendono all’altro, restando beni personali tutti quelli ricevuti, da chiunque, a titolo di liberalità.

    Notaio Giuseppe Minniti
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