Domanda
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Devo vendere il mio appartamento. L’ho comprato da una Cooperativa per 90.000 euro ed ora ho un compratore per 125.000 Euro. Però l’agenzia mi dice che non posso vendere a quel prezzo perché dovrei prima pagare una tassa al comune. Io non ho capito di che tassa si tratta. Ma è vero?
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Risposta
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Mi sembra di capireche il gentile lettore si trovi nella caso tipico di un assegnatario da Cooperativa edilizia che Vuole, ora rivendere, il suo appartamento.
In questo caso è molto frequequente la fattispecie del “prezzo imposto”.
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Si tratta di una normativa che tende a calmierare i prezzi di compravendita degli alloggi costruiti dalle cooperative, perché il fine è agevolare l’acquisto degli appartamenti a vantaggio di soggetti che non dispongono di redditi elevati.
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Se l’acquirente si trova in situazione del genere, ha il diritto di comprare ad un prezzo imposto per legge , molto vicino a quello iniziale, rivalutato attraverso una formula matematica, imposta per legge ed utilizzata dai comuni d’ Italia.
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Il venditore può, recandosi presto l’ufficio urbanistica del proprio comune, richiedere l’ammontare massimo previsto dalla legge (prezzo imposto) e, successivamente, vendere a quel prezzo, senza alcun problema.
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Nel caso del sig. Michele, non sappiamo, però, se ricorrono tutte le condizioni, bisogna-per questo- esaminare tutta la documentazione specifica . Se, a seguito dell’esame, fosse confermata la situazione di cui sopra, il signor Michele avrebbe due strade: la prima, farsi calcolare quale sarebbe il suo personale “prezzo imposto” e , se superiore a 125.000Euro , vendere tranquillamente al prezzo concordato; la seconda strada, invece, si potrebbe seguire per il caso opposto: se il suo personale prezzo imposto fosse inferiore alla predetta cifra, non potrebbe incassare i 125.000 Euro, se non a rischio sanzione (da 1 a. 3 volte la differenza incassata) e a rischio restituzione, per la differenza, a causa di nullità parziale del relativo patto contrattuale.
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I rischi per il venditore sarebbero veramente alti.
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Ecco che, in tal caso, il venditore ha la possibilità di svincolare il prezzo da quel vincolo, pagando al comune una sorta di “compenso”.
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La somma dovuta per lo svincolo non è decisa a discrezione del comune, ma è determinata da una formula stabilita dal legislatore e la cifra è decisamente sopportabile. Pagando questa piccola cifra, l’immobile potrà essere venduto al mercato libero e, quindi, al maggior prezzo e per il miglior compratore. Vale sicuramente la pena di svincolare l’alloggio assegnato dalla cooperativa.
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C’è, infine, da segnalare che una recente legge Regionale ha stabilito che se l’alloggio fu assegnato al socio da oltre 25 anni, cessa ogni vincolo in merito e, senza dover pagare nulla al comune, potrà essere convenuto un prezzo per la vendita in modo assolutamente libero e senza alcun rischio di sanzioni amministrative o di nullità, neppure parziale, per l’atto di vendita stipulato.
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Notaio Giuseppe MINNITI
